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万科A(000002):11月销售略有放缓 累计权益拿地并未减弱

万科A(000002):11月销售略有放缓 累计权益拿地并未减弱…

  1-11 月销售额低增长,权益拿地并未减弱且踩点精准。在行业整体去杠杆背景下,新的起跑线已出现,具备高质量周转的类万科公司或已和其余公司拉开距离,高质量周转=无息负债驱动+非囤地模式,特点是基本盘拥有造血功能而不是靠周期来换账面盈利;短期角度,公司业绩持续稳健增长能力较强,新业务潜在价值逐步凸显,与同行比估值溢价也不算高;另外,“宝能系”等减持对股价行成的压制或已接近尾端;持续看好公司长期价值且短期兼具性价比,维持“强烈推荐-A”

      评级,目标价38.3 元/股(对应2020 年PE=9X)。

      (1)11 月销售略有放缓或与推盘节奏和高基数有关。公司今年1-11 月全口径销售面积/金额分别为3697 万平米/5735 亿元,同比分别+2.7%/ +5.4%;对应销售均价1.55 万元/方,较18 年全年+3.3%。其中,公司单月全口径销售面积/金额分别为365 万方/545 亿元,同比分别+2.5%/-6.5%,单月销售增速弱于top10龙头房企均值,销售略有放缓或与推盘节奏和高基数有关;预计全年大概率仍能实现个位数增长,大体符合预期,公司“基本盘”维持稳健增长态势。

      (2)权益拿地力度并未减弱,节奏上看土地市场降温的3 季度是补货高点,11月拿地偏少但多数位于一二线。根据月度拿地公告,1-11 月公司累计新增全口径计容建面/总地价分别为3758.6 万平/2201.9 亿元,对应楼面均价约0.59 万元/平;从“拿地额/销售额”看拿地力度,1-11 月累计录得38%,低于去年全年42%的水平,但1-11 月拿地权益比较去年全年提升了23 PCT 至76%,也即权益拿地力度较去年并未减弱;从节奏上看,上半年土地市场局部过热时适当收敛,三季度土地市场降温后积极补货,进入四季度又有所收敛,11 单月拿地偏少但超75%位于一二线核心城市(计容建面口径);看地价房价比(楼面均价/销售均价),年中是高点,下半年有所回落,1-11 月累计约37.4%,跟过去3 年平均水平相差不大,也即潜在盈利能力或仍将不错。整体来说,截至11 月,公司可售建面约1.15 亿方,可售货值1.7 万亿元,按12 个月滚动销售测算可供开发2.6 年,延续高周转特点。